Comerciantes são contrários às mudanças propostas pelo MP ao Plano Diretor

Divulgação/Assessoria

Vista do Parque das Nações Indígenas

As mudanças ​no novo Plano Diretor da Capital, que aguarda a aprovação da Câmara Municipal, ​vão prejudicar ​ a economia e a população​, na análise da Associação Comercial e Industrial de Campo Grande (ACICG). O assunto foi pauta de discussão na reunião de diretoria na semana passada, que contou também com representantes do setor imobiliário ​e ​da construção civil. Representando mais de 7 mil empresas, a entidade, que participou das discussões de revisão do projeto urbano, debateu as considerações realizadas pelo Ministério Público de Mato Grosso do Sul (MPMS) e se declarou contrária às modificações no texto. 

A principal rejeição está na restrição de um único coeficiente de aproveitamento (CA​-1​), que limita a capacidade de construção à quantidade máxima de metragem do terreno, incluindo todos os seus pavimentos, reduzindo o potencial de uso vertical e do percentual mínimo de permeabilização do solo de 30%, diminuindo ainda mais o valor útil do terreno para construção​. 

Para as edificações que ultrapassassem a regra exigida pelo MP, ​o proprietário ​seria ​obrigado a comprar do poder público ​"​lotes virtuais​"​, ou seja, ​pagar novamente para a prefeitura o valor do terreno para ter​ o direito de ​construir novos andares. “A medida é equivalente a criação de mais imposto, impactando no contribuinte e também reflete na queda do valor do patrimônio dos proprietários de terrenos”, explicou o presidente do Sindicato da Construção Civil de Mato Grosso do Sul (Secovi-MS), Marcos Augusto Netto.

O Plano Diretor  que está em vigor em Campo Grande é de 2006 e deveria ter sido revisto em 2016, para valer a partir de 2017. Assim, o coeficiente de aproveitamento atual da Capital varia de 1 a 6, ou seja, em determinadas áreas da cidade é permitido construir até seis vezes o tamanho do terreno. Com a revisão do texto, foi proposto CA de 1 a 5. Porém, o MPMS quer que o CA seja fixado em 1. Caso seja aprovada, a mudança impactará, inicialmente, a construção civil, considerada o termômetro da economia, uma vez que novas obras de desenvolvimento urbano impulsionam diversos setores.  

“Teremos aumento dos custos de construção e, consequentemente, elevação da precificação dos imóveis, dificultando e inviabilizando novos investimentos imobiliários. Mais uma vez a sociedade seria penalizada por uma decisão do poder público, pois ​o aumento d​​os custos​​ dos imóveis reflete no preço final aos consumidores”, contextualiza o primeiro-secretário da ACICG, Roberto Oshiro. 

Com a construção civil prejudicada, haveria ainda a queda na geração de postos de trabalho, diminuição de renda e da capacidade de consumo, reduzindo o movimento no comércio, avaliou o diretor.

A medida também deve afetar áreas que já estão prejudicadas, como a região central, desincentivando investimentos em melhorias e sua habitação residencial. “A ocupação do centro por população residente é uma necessidade apontada pelo [Banco Interamericano de Desenvolvimento] BID para a revitalização e manutenção da localidade, que contribui para a redução dos índices de criminalidade”, completou Oshiro.​

Com assento no Conselho Municipal de Desenvolvimento e Urbanização, a ACICG participou da revisão do Plano Diretor e defende a aprovação do texto original, construído e debatido democraticamente ao longo de anos. 

“Não há lei ou norma que obrigue a implantação do que está sendo proposto agora. O argumento do Ministério Público é baseado em uma resolução de recomendação que contradiz o Estatuto das Cidades​. São mudanças que desconsideram e desprezam uma série de estudos e discussões técnicas sobre a cidade realizados pelos membros das comissões de diversas instituições, representadas pela sociedade civil organizada, inclusive representantes do meio ambiente, trabalhadores e conselhos de bairro”, afirmou o presidente da Associação Comercial, João Carlos Polidoro. 

Veja a íntegra da nota emitida pela entidades

“Campo Grande vive um momento decisivo, importante para seu desenvolvimento sustentável e o futuro dos próximos 10 anos. Desde 2016, iniciou-se a Revisão do Plano Diretor, que tem por ­finalidade orientar a atuação do poder público e da iniciativa privada na construção dos espaços urbano e rural na oferta dos serviços públicos essenciais, visando assegurar melhores condições de vida para a população.

Durante esse período até 2017 foram realizadas 69 reuniões públicas em bairros, com participação efetiva da população, consultas pela internet, aplicação de formulários junto à comunidade, 12 audiências públicas e diversas reuniões setoriais com o segmento empresarial, conselhos de classe, instituições de ensino, setor produtivo e os presidentes de Conselhos Regionais, representando todos os bairros da cidade.

Em outubro de 2017, o Plano Diretor foi aprovado no CMDU (Conselho Municipal de Desenvolvimento e Urbanização) por aclamação, inclusive sendo reconhecido por técnicos como referência de qualidade, alinhado com os mais modernos conceitos de urbanismo do mundo.

E estamos com uma grande preocupação e principalmente com a população de Campo Grande.

O projeto do Plano Diretor está em vias de aprovação pelo Prefeito e pela Câmara de Vereadores, no entanto, recebeu recomendações do Ministério Público Estadual (MPE) que infelizmente estão na contramão de tudo o que foi intensamente discutido com a sociedade, e que acabam por comprometer o futuro de uma das capitais com melhor índice de desenvolvimento. As recomendações irão afetar a cidade nas áreas da economia, social, saúde, segurança e claro, atrasarão – e muito – o desenvolvimento.

Vamos aos principais pontos:

1 – Contradição legal. O MPE tem defendido que a Resolução nº 148 de 7 de junho de 2013 do Conselho Nacional da Cidades a­rma em seu artigo 2º que o “…Coe­ficiente de Aproveitamento Básico deverá ser unitário (um) e único para toda a zona urbana”. Trata-se de uma recomendação e não uma obrigação. A 42ª Promotoria de Justiça de Campo Grande não cita o artigo 1º que trata sobre “Recomendar a adoção do Coefi­ciente de Aproveitamento Básico como princípio balizador da política fundiária urbana municipal, a ser utilizado por todos os municípios até 2015”. Ou seja, na prática, essa recomendação não é válida para Campo Grande, visto que a revisão do Plano Diretor começou em 2016.

Ainda há o Artigo 3º, que trata sobre “A possibilidade do exercício de direitos de construir adicionais aos defi­nidos pelo Coefi­ciente de Aproveitamento Básico deve estar subordinada ao interesse público”. Neste item, o MPE ignora o entendimento e decisões dos estudos técnicos, feitos ao longo de 2 anos por especialistas e equipe técnica multidisciplinar.

2 – Lei ignorada. Há ainda a Lei 10.257 de 10 de julho de 2001 do próprio Estatuto da Cidade, que é superior à resolução. De acordo com Artigo 28 em seus parágrafos 2º e 3º, especi­fica:

– § 2º O plano diretor poderá fixar coeficiente de aproveitamento básico único para toda a zona urbana ou diferenciado para áreas especí­ficas dentro da zona urbana;

– § 3º O plano diretor definirá os limites máximos a serem atingidos pelos coeficientes de aproveitamento, considerando a proporcionalidade entre a infraestrutura existente e o aumento de densidade esperado em cada área. Ou seja, conforme a Lei, é possível a de­finição do coefi­ciente de aproveitamento diferenciado levando em consideração as particularidades da cidade.

3 – “Alerta”. Membro do MPE “alertou” prefeito e vereadores para uma “possível abertura de processo judicial por improbidade administrativa”, caso o texto do Plano Diretor não adotasse coe­ficiente de aproveitamento 1 e taxa de permeabilidade de 30% em toda a área urbana da Capital. Ou seja, há uma pressão e ameaça por aprovação de mudanças do Plano Diretor, ignorando todas discussões da população e até análises do Planurb (Agência Municipal de Meio Ambiente e Planejamento Urbano).

4 – Mais um imposto. A outorga onerosa se transformará em mais um imposto para uma sociedade que já não aguenta mais a conta da administração pública.

5 – Desemprego por toda cidade. Pequenas e médias construtoras terão difi­culdade de capital para bancar a outorga onerosa, inviabilizando projetos e novas moradias, gerando desemprego, por consequência, pobreza e atingindo todos os setores da economia.

6 – Desvalorização dos imóveis. A avaliação dos imóveis considera o potencial de construção da área. Com a redução do potencial construtivo para CA=1, mais de 90% dos imóveis da cidade serão desvalorizados.

7 – Redução de receitas de IPTU, ISS e ITBI. Com menos construções, a Prefeitura recolherá menos ISS e ITBI. Com uma cidade mais pobre, a inadimplência do IPTU crescerá. Com menos dinheiro, cairão os recursos da cidade para educação, infraestrutura e segurança.

8 – Comércio e investimentos comprometidos. Empreendedores, empresários e comerciantes costumam usar imóveis como garantia real para obter capital de giro e financiamentos para novos negócios. Com imóveis valendo menos, diminui a captação de dinheiro e comprometendo o desenvolvimento econômico.

9 – Insegurança jurídica. A redução do valor de imóveis comprometerá até mesmo contratos financeiros ativos, que tenham imóveis em garantia, pois eles passam a valer menos.

10 – Inventários serão afetados. Inventários que normalmente demoram anos, serão impactados pela redução do valor do imóvel durante o processo, prejudicando muitas famílias

É hora de os campo-grandenses impedirem que o futuro da nossa cidade seja destruído e o desenvolvimento que todos queremos escorra por nossas mãos. Neste momento tão grave para nossa Cidade Morena, cobre o seu vereador para que ele ouça a população pela qual legisla.

Secovi-MS • ACICG • CDIURN – Comissão de Direito Imobiliário, Urbanístico, Registral e Notarial da OAB-MS • FIEMS • Sinduscon-MS • Fetricom-MS • Fecomércio-MS • CAU-MS • Creci-MS • CDL-CG • SENGE-MS • Sintracom MS-CG • Sindiconstru-MS • Sindimoveis-MS • IAB-MS • ABENC-MS • Acomac-CG”