A retomada da economia brasileira, muito embora sem consistência e mais demorada do que o desejado, já reflete positivamente nos números do varejo. Segunda a Serasa Experian aumentou em 0,8% o movimento nas lojas na comparação entre setembro/2017 e outubro/2017. Na comparação com outubro do ano passo o crescimento ficou em 6,5%.
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Daniel Alcântara Nastri Cerveira
Diante deste fato, as redes varejistas voltaram a investir na abertura de novas unidades, gerando atratividade aos imóveis destinados à locação e instalação de lojas, chamados de “pontos comerciais”, o que, por seu turno, influencia nos preços das “luvas” e dos aluguéis.
Vale registrar que o mercado de pontos comerciais sofreu severamente com a crise, retirando valor destes “ativos” dos lojistas e dos locadores. Desta forma, salvo para os espaços nos shoppings e ruas muito visados e de maiores movimentos, os quais ainda apresentam certa liquidez, verificou-se da crise para cá praticamente a paralisação do mercado e a entrega de muitos pontos pelos lojistas aos locadores sem nenhuma contrapartida.
Por outro lado, depois de instaurada a crise econômica, a fim de atrair novas lojas, além de não cobrar “luvas”, muitos shopping centers passaram a custear as obras de instalação dos estabelecimentos e conceder subsídios nas verbas de condomínio dos comerciantes entrantes.
Feitas estas considerações, na minha visão, em que pese o atual aquecimento da economia, de modo geral, os patamares praticados a título de “luvas” e aluguéis no momento pré-crise ainda demorarão a voltar, em vista das características atuais do setor e de toda a conjuntura macroeconômica brasileira.
Importante citar como exemplo o segmento de shoppings centers, cuja oferta de espaços cresceu em muitos locais acima da capacidade de preenchimento do mercado, acarretando em empreendimentos com grande vacância e baixo fluxo de consumidores. Tudo isto sem contar os altos custos com condomínio e outras verbas cobrados pelos empreendedores, os quais afugentam os lojistas e representam no meu entendimento o maior desafio do segmento. Fora dos centros de compras, igualmente ainda se vislumbram muitos imóveis vazios, inclusive nos mais importantes corredores comerciais das nossas cidades, o que indica que não haverá, já a partir de agora, um aumento brusco nos preços dos aluguéis “luvas” e aluguéis.
Não obstante ser gradual a retomada da economia, fundamental que as empresas varejistas do setor fiquem atentas para a legislação aplicável e busquem celebrar contratos em condições vantajosas, uma vez que, diante das perdas sofridas por todos os brasileiros, existe uma tendência de que também os locadores objetivem, a partir de agora, recuperar os prejuízos auferidos, no sentido de que endurecerão as negociações.
Nestes aspectos, cumpre lembrar que os contratos de locação com prazo de 5 anos ou mais admitem a propositura da ação renovatória de contrato de locação, desde que realizada de 1 ano a até 6 meses antes do término do prazo de vigência do pacto locatício. A ação renovatória tem como finalidade principal proteger o ponto comercial do lojista, e, por consequência, o fundo de comércio formado no local, vez que impede o despejo e a (nova) cobrança de valor a título de “luvas” pelo locador, além de propiciar um aluguel justo para o novo período.
No que tange às condições contratuais, a recomendação é incluir nos contratos cláusulas que facilitem a eventual “venda” do ponto comercial pelo lojista, bem como afastem infrações contratuais passíveis de despejo, tais como, proibição de praticar atividade concorrente (vide a “cláusula de raio” inserida nos contratos de shopping centers), restrição da transferência de cotas/ações da pessoa jurídica locatária, entre outras.
Neste almejada fase de transição para a normalidade econômica, ainda existem, certamente, muitas oportunidades para os lojistas conseguirem excelentes condições comerciais e contratuais.
*Daniel Alcântara Nastri Cerveira
Aócio do escritório Cerveira Advogados Associados, autor do livro "Shopping Centers - Limites na liberdade de contratar", São Paulo, 2011, Editora Saraiva; Pós-Graduado em Direito Econômico pela Fundação Getúlio Vargas. Professor de Pós-Graduação em Direito Imobiliário do Instituto de Direito da PUC/RJ; Professor do curso MBA em Gestão de Franquias da FIA – Fundação de Instituto de Administração; Professor de Pós-Graduação em Direito Empresarial pela Universidade Presbiteriana Mackenzie. Consultor Jurídico do Sindilojas-SP.
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