Tudo depende se a garantia do imóvel é por hipoteca ou alienação fiduciária
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O financiamento imobiliário se tornou uma das principais alternativas dos consumidores para conquistar o sonho da casa própria, principalmente em momentos de crise econômica. De acordo com a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário (Abecip), a oferta desse tipo de financiamento aumentou 34,9% no primeiro bimestre de 2019 em relação ao mesmo período do ano passado. Mesmo com as taxas de juros alcançando o menor patamar histórico com a concorrência entre os bancos, ainda pode ser uma dor de cabeça pegar um empréstimo e não conseguir pagá-lo.
Neste caso, o consumidor pode perder o imóvel. Dependendo da modalidade do procedimento, a titularidade é transferida para a instituição financeira em poucos dias. O número de parcelas que ficam em atraso pode variar de banco para banco, mas normalmente a partir dos três meses o consumidor já corre o risco de ter a casa ou apartamento colocada em um leilão de imóveis.
Existem, basicamente, duas formas de uma instituição financeira recuperar o bem como garantia de um financiamento imobiliário. Na hipoteca, o imóvel é do cliente e o banco precisa entrar com um processo judicial para requerer as parcelas atrasadas, além de recuperar o bem. Entre o pedido da ação judicial, as negociações para fixar o valor da dívida e a tomada do imóvel, leva-se, pelo menos, um ano. Esse é um dos motivos pelos quais essa modalidade de garantia é pouco utilizada pelo mercado.
A segunda forma é por meio de alienação fiduciária. Neste caso, o consumidor tem a posse direta do imóvel e o banco possui a posse indireta, o que facilita a restituição do bem pela instituição financeira. Caso o consumidor esteja em débito em relação ao número de parcelas previstas no contrato, o banco pode fazer uma notificação em um cartório de registro com uma notificação extrajudicial, já acrescido do valor da dívida, dos juros e dos honorários do cartório.
O consumidor tem cerca de 15 dias corridos para fazer o pagamento após o recebimento da notificação extrajudicial. na alienação fiduciária, o dono do imóvel também tem mais facilidade para chegar a um acordo informal com o banco, que deve ser devidamente informado ao cartório. Se não houver nenhum tipo de concordância entre as partes e as parcelas não forem pagas no período estipulado, o imóvel é transferido para o nome do banco e a instituição tem 30 dias para convocar um leilão. O consumidor pode ir ao pregão para tentar reaver o imóvel caso tenha juntado o dinheiro necessário.
Em ambos os casos, o proprietário só recebe algum reembolso quando o valor da venda supera o débito com a instituição financeira, mas o comum é não ter nenhum ganho ou um valor irrisório. A vantagem da alienação fiduciária para o consumidor é que não há necessidade de contratar um advogado e entrar com um processo judicial. É possível entrar em contato diretamente com o credor, mas o banco não é obrigado a aceitar o acordo.
Mesmo se o consumidor perder o prazo de pagamento, em alguns casos a situação pode ser revertida com a ajuda de um advogado. Mas se o antigo comprador não foi intimado pela instituição financeira por uma falha procedimental, o leilão pode ser anulado.