Exclusivo: Superintendente da Caixa, Paulo Antunes, explica como não cair em golpes de venda ilegal de casas

Após vários empreendimentos habitacionais novos lançados, como o Oiti da Capital (com 898 casas), e diversas denúncias de vendas irregulares destes imóveis, o Capital News foi buscar informações para municiar a população para que não seja vítima de golpes.

Fomos à CEF (Caixa Econômica Federal) de Mato Grosso do Sul. Quem nos recebeu foi o superintendente do banco, Paulo Antunes, em seu gabinete.
No cargo há dois anos, Paulo fala sobre como proceder de forma legal para adquirir uma casa pela Caixa e também dos investimentos do banco no Estado, principalmente na Capital.

Veja agora, trechos da conversa.

Capital News: Nossa equipe de reportagem teve acesso a inúmeros documentos irregulares feitos em nome de pessoas que conseguiram residências tanto pela Emha (Empresa Municipal de Habitação), quanto pela Caixa. Por favor, explique por quais motivos estes contratos não têm validade e como as pessoas interessadas em ter uma casa pela Caixa devem proceder.

Paulo Antunes: Vamos desvendar então. Hoje, no mercado, você tem uma possibilidade que é o financiamento. Você tem uma segunda possibilidade, que é o arrendamento.

O financiamento e o arrendamento são instrumentos jurídicos, são maneiras que a Caixa tem de se relacionar com seus clientes na questão imobiliária.

Então, você me apresentou uma terceira, que é pela Emha, que é da Prefeitura. A Prefeitura faz uma doação. Deve ter um termo assinado pela Prefeitura que ela faz uma doação ou uma cessão daquele empreendimento. Neste contrato de doação ou de cessão daquele imóvel com certeza tem algumas clausulas dizendo que a pessoas só vai poder escriturar aquele imóvel no nome dela depois de cumprindo determinado prazo, geralmente dez anos. Isso estou explicando em nome da Prefeitura. Por isso que disse que é mais grave ainda porque aquilo não é dele. Aquilo é da Prefeitura e ele está fazendo um contrato sobre algo que não é dele.

Agora, vamos explicar aquilo que nos pertence. Quando eu faço um financiamento, a relação é assim: você leva um dinheiro para comprar a casa, o seu relacionamento comigo é com o contrato que você se compromete a pagar esse dinheiro. Isto é financiamento.

Qual é a implicação se você quiser vender a sua casa? Você pode vender. Não tem óbice nenhum. O que ocorre é o seguinte, você tem que vender essa casa. Então, toda vez que você vende, você tem que passar para o nome da pessoa que vende. Como você tem um contrato de financiamento, essa casa é dada como garantia. Essa casa fica hipotecada ou alienada para o banco, que é a Caixa.

Se você quiser vender a casa, você pode vender. Mas para você colocar a casa no nome da pessoa para quem você vendeu, você precisa ir registra no cartório. Mas não registrar um contrato destes. Este contrato não tem valor, é um reconhecimento de firma.

Para você fazer a transferência, você tem que quitar o saldo devedor dele. Como que você faz para quitar o saldo devedor? Você vai me dar o dinheiro que você deve.
Aí, faz de conta que você pegou aqui, para financiar, cem mil reais. Destes, você já pagou vinte mil. Então, você deve para a Caixa, oitenta mil. Aí você vai vender essas casa. O cara topa pagar 120 mil pela casa. Você vai ter que quitar esses oitenta mil com a Caixa para poder registra no nome do cara.

O cartório não transfere a casa, só o banco. Como que você faz isso? Ou você tem dinheiro para quitar e transfere a casa para quem comprou, ou, você vem com essa pessoas que comprou de você e esta pessoa faz um financiamento na Caixa para transferir o financiamento, a dívida para ela. Isso é possível fazer.

Então, a venda de um imóvel financiado pela Caixa é uma operação legal e totalmente feita, desde que seguidos corretamente os padrões.

Uma operação similar é com o veículo. Você empenha o veículo e quer vender para mim. Mas este veículo está alienado ao banco ou a uma financeira. Se você comprar o veículo alienado ou você quita o valor devido ou você simplesmente pega o carro e fica com aquele recibo assinado em branco, que é um risco para você – então, você não deve fazer isso.

O que ocorre varias vezes, e que gera o problema... a pessoa para não enfrentar o trâmite do cartório, a pessoa para não ir atrás de um outro financiamento, ele tende ao contrato de gaveta. E se compromete a entregar a casa. Só que essa casa continua em seu nome. Imagina, você é casado, você mudou – foi lá para Natal –, e alguém está morando numa propriedade sua, se você morrer essa casa é quitada.

Nós temos muitos casos em que os herdeiros se recusam a transferir a casa porque quita no nome do herdeiro. Se você é casado e você morre, essa casa é quitada no nome da sua esposa. E aí? Aí dá problema jurídico e vira isso tudo. E não é obrigação do banco tomar a casa.

Essa relação aqui, mesmo que não tivesse financiamento, ninguém pode comprar alguma coisa sem transferir paro o seu nome. E para um imóvel, você tem várias etapas; tem que ir à Prefeitura, tem que ira ao cartório para ver se tem algum problema jurídico. Mas, isso ainda acontece.

Capital News: Muitas coisas acontecem por boa fé e muitas por má fé, é isso?

Paulo Antunes: Acontece o seguinte a pessoa quer comprar e você quer vender. Vamos supor que você quer mudar. Então você pede por ela dez mil reais. Você se livra da prestação de mil reais, um exemplo, e vai embora.

Essa pessoa, se for de boa fé, continua pagando. Se não for de boa fé, ela vai parar de pagar as prestações porque ela sabe que não vai acontecer nada com ela, vai acontecer com você.

Capital News: Então, assim funciona o financiamento. E sobre o arrendamento, como é?

Paulo Antunes: Então, essa é a explicação do financiamento. Agora, vem do arrendamento. A relação jurídica é outra. Você vai ganhar a casinha. Aliás, ganhar não, você vai alugar uma casa da Caixa. Isso é o equivalente a um arrendamento. O arrendamento é similar a um aluguel.

Você vai ter acesso à casa. A Caixa não te dá dinheiro nenhum. A Caixa vai te arrumar a chave da casa e assinar um contrato de arrendamento.
Por esse contrato, a casa pertence à Caixa, ou ao FAR (Fundo de Arrendamento Residencial), administrado pela Caixa.

Tanto é um aluguel, que muitas vezes você tem um condomínio. Tanto é um aluguel, que a Caixa contrata uma imobiliária para administrar esses imóveis.
O contrato, então, é de arrendamento, por quinze anos.

Como é arrendamento, você não é proprietário. E se você não é proprietário, você não pode vender. Você vai ter que seguir as condições do arrendamento, ou seja, pagar em dia. Se você mora de aluguel e fica seis meses sem pagar, o que ocorre? Você é despejado. Da mesma forma no FAR.

Logicamente que nem sempre é simples para você despejar uma família. Mas isso é totalmente possível. Essa casa não te pertence, então, não pode vendê-la.
No financiamento, retomando, não é crime vender. O crime é você entrar num acordo informal com a pessoa. O contrato de gaveta é um contrato informal. Se deu algum problema, não vou dizer que quem comprou vai perder porque tem uma demanda judicial muito intensa depois, mas o FAR tem uma clausula que proíbe. Então, a Caixa vai entrar com processo para retirar.

Capital News: E como é feita a fiscalização?

Paulo Antunes: Existe vistorias periódicas nos imóveis. Agora, nós agimos de muita boa fé. Se nós assinamos um contrato contigo, eu não posso estar entrando na sua sala uma vez por mês para verificar se é você quem continua morando lá. Nós fazemos por amostragem.

Capital News: Quantas casas existem para ser vistoriadas?

Paulo Antunes: Dez mil, desde que foi criado o PAR (Programa de Arrendamento Residencial), desde há sete anos. Nós fazemos fiscalização por amostragem visitando os empreendimentos, mas uma coisa é eu bater na porta, e, geralmente sai uma criança e a gente pergunta: ‘Seu pai está?’ Como vou tirar a casa? Como eu vou saber que o garoto é filho?

Existe um entrosamento.

Inclusive, o combinado entre eles [refere-se a quem faz os contratos de gaveta] é de boa fé. Ninguém quer ir contra lei. Nós estamos encontrando dificuldade em realmente detectar quem foi que comercializou. Por isso que nós aceitamos denúncias. Quem sabe mais quem vendeu, é o vizinho.

E nós fazemos essa pesquisas e nós intensificamos isso ultimamente. Detectamos algumas situações e estamos promovendo ações contra elas.

Não temos idéias assim de quantidade ainda de casos. Mas, de dois em dois meses nós fazemos um levantamento em torno de 10% a 15% das casas.

Agora, colocamos placas e cartazes. No Oiti, por exemplo [cuja última etapa foi inaugurada mês passado e conta com 898 unidades] vamos colocar placas informando para não vender porque nós temos que cuidar no começo.

Essa pessoa que compra, vamos supor, pega uma casa e paga cinco mil. Rapaz, ela acredita piamente que vai resolver isso. O que ocorre, se passar o tempo e acontecer alguma coisa... e sempre acontece... Veja só, nós temos casos de pessoas que compraram há cinco anos. Depois de cinco anos pode ser quitado, aí,o que nós estamos encontrando, como muitos dos nosso empreendimentos têm mais de cinco anos, as pessoas que estão morando lá vem aqui para quitar e não podem.

Agora, se você não é o proprietário, e vem aqui para quitar eu não posso fazer nada, não posso quitar para você. E, como o anterior não está lá e está este outro, pronto, este imóvel não pertence a nenhum dos dois e Caixa retoma. E vamos oferecer para outra pessoa.

Capital News: E não tem como fazer essa pessoa ser a dona não é?

Paulo Antunes: Não é justo porque têm muitas pessoas que estão na fila a muito tempo. E, outra coisa, se você faz isso, dá uma carteirada para todos e vai estimular as pessoas a fazer isso nos outros empreendimentos. Você está referendando um ato ilegal.

Aliás, tem outra coisa que ocorre também, você sabe o que deveria acontecer com uma casa dessa quando a pessoa não quer mais morar nela? Devolver a chave para a Caixa.

Agora, a pessoa não se conforma, ela pagou, acha que tem o direito de posse.

Capital News: Bom, para mudar um pouco e sair desta questão de denúncias, por favor, faça uma explanação sobre como estão os empreendimentos tais como o programa Minha Casa Minha Vida, aqui em Mato Grosso do Sul.

Paulo Antunes: O ano passado, nós emprestamos cerca de R$ 300 milhões nos diversos programas habitacionais. Temos a previsão de, nesse ano, chegarmos em torno de R$ 500 milhões.

Já emprestamos uns R$ 230 milhões. Mas esta previsão pode até mesmo ultrapassar os R$ 500 milhões porque têm vários empreendimentos, do Minha Casa Minha Vida, estão prestes a serem assinados. Prestes não, serão assinados. Até o final de setembro nós teremos seis empreendimentos em Dourados e Campo Grande.

Na verdade, todas as famílias que têm renda de até três salários mínimos estão no Minha Casa Minha Vida.

Na verdade, financiamento habitacional, hoje em dia, é tudo Minha Casa Minha Vida praticamente.

Capital News: Quais são os programas habitacionais que a Caixa trabalha?

Paulo Antunes: Depois que saímos PAR e Minha Casa Minha Vida, nós estamos focando neles. Esse ano, é só Minha Casa Minha Vida, que mais vantajosos do que o PAR.

Capital News: Quais são as maiores vantagens do Minha Casa Minha Vida em relação ao PAR?

Paulo Antunes: Sobretudo para as famílias com renda até três salários mínimos. As grandes vantagens são: a família pode ate mesmo ter restrição cadastral; a família paga apenas 10% da renda mensal de prestação; tem prazo de dez anos. Se for empreendimentos habitacionais em parceria com o poder público, estadual ou municipal.
E renda de três a seis salários mínimos, o financiamento conta com subsídio habitacional. É um desconto que é dado ao proponente no ato do financiamento.

Para quem ganha quatro salários mínimos, o desconto é de dez mil reais. Para quem ganha cinco salários mínimos, tem desconto de cinco mil reais. Bom, não é?

Capital News: Tem previsão de grandes empreendimentos neste seis que o senhor falou, como o Oiti, por exemplo [onde foram erguidas 898 casas]?

Paulo Antunes: Tem. Deve sair até o fim do ano. Temos um com cerca de 800 unidades na região da vila Popular. Previsão é de lançarmos no dia 28 de setembro em convênio com o Estado.

Tem um empreendimento no Parati da Caixa com a iniciativa privada, a empresa Gold Park. São 2200 unidades.

Em Dourados são mais dois empreendimentos.

Geralmente, demoram dezoito meses para concluir essas obras. As construtoras têm esse tempo para construir. Então, nós vamos lançar as obras em setembro e elas vão começar a construir.Vão demorar quase dois anos.

Mais ou menos teremos outras 600 unidades em Campo Grande em outros três empreendimentos.

Capital News: Para finalizarmos, tem algum tema que o senhor queira falar que ainda não foi dito ou algo que queira ratificar?

Paulo Antunes: Tem sim. Pedir para que as pessoas não vendam essas casas do arrendamento residencial porque legalmente não podem ser vendidas e nem comprem. Porque a Caixa está com fiscalização permanente nos bairros e nos residenciais. Muitas pessoas estão enfrentando dificuldades, não é nem Caixa, é na Justiça , por conta da retomada destes imóveis. E as pessoas que, no caso do financiamento, que podem ser transacionadas livremente, se atentem que é desde que sejam feitas no órgão competente, que é o cartório e a Prefeitura. Mas com a escritura e não com o contrato somente.

Por: Marcelo Eduardo - (www.capitalnews.com.br)

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